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CONTRATO DE OBRA A PRECIO ALZADO
CONTRATO DE OBRA A PRECIO ALZADO - COST PLUS WORK AGREEMENT
CONTRATO DE FIDEICOMISO IRREVOCABLE DE GARANTIA PARA DISPOSICIONES FUTURAS DE CANTIDADES DE DINERO (APERTURA DE LINEA DE CREDITO)
EL CONTRATO DE FIDEICOMISO IRREVOCABLE DE GARANTIA que celebran por una parte [Receiving Party's Name / Nombre del Fideicomitante] a quienes en lo sucesivo se les denominará LOS FIDEICOMITENTES; por otra parte [First Awarding Party's Name / Nombre de la Primera Fideicomisaria] en lo sucesivo "LA FIDEICOMISARIA EN PRIMER LUGAR"; [Second Awarding Party's Name / Nombre de la Segunda Fideicomisaria] en lo sucesivo "LA FIDEICOMISARIA EN SEGUNDO LUGAR", [Third Awarding Party's / Nombre de la Tercera Fideicomisaria], en lo sucesivo "LA FIDEICOMISARIA EN TERCER LUGAR", estas tres últimas representadas por [Awarding Party's Representative / Representante de Fideicomisarias] y por última parte [Bank's Name / Nombre de Institución de Banca] Institución de Banca Múltiple, Grupo financiero, representado por su Apoderado Especial [Bank's Representative / Representante de Institución de Banca], la que se le denominará "LA FIDUCIARIA", de acuerdo con las DECLARACIONES y CLAUSULAS que a continuación se relacionan:
ANTECEDENTES
I.- DEL INMUEBLE.
Inmueble ubicado en [Property Location / Ubicación del Inmueble] lo cual acreditan con el primer testimonio de la escritura pública número [Document Number / Número de la Escritura] otorgada ante la fé del señor licenciado [Notary's Name / Nombre del notario] Notario Público número [Notary's Number / Número del Notario] de la ciudad de [Notary's City / Ciudad del Notario], el cual se encuentra debidamente inscrito en el Registro Público de la propiedad de la ciudad de [Property's City / Ciudad del Inmueble] que cuenta con las siguientes superficie, medidas y colindancias:
superficie: [Property Surface / Superficie del Inmueble]
medidas y colindancias:
al norte: [Adjacent Building and Measurement to the North / Colindancia y Medida al Norte]
al sur: [Adjacent Building and Measurement to the South / Colindancia y Medida al Sur]
al este: [Adjacent Building and Measurement to the East / Colindancia y Medida al Este]
al oeste: [Adjacent Building and Measurement to the West / Colindancia y Medida al Oeste]
II.- DEL AVALUO
Con fecha [Date of Estimate / Fecha del Avalúo] práctico el avalúo del inmueble descrito en el antecedente inmediato anterior habiéndole asignado un valor comercial de [Commercial Value / Valor Comercial].
Dicho documento se agrega al apéndice de esta escritura.
III.- GRAVAMENES.
Los FIDEICOMITENTES manifiestan de manera expresa y bajo protesta de decir verdad que el inmueble que se describe en la declaración primera que antecede esta libre de todo gravamen y limitaciones de dominio como lo acredita con el certificado de gravámenes correspondiente, mismo que se agrega al apéndice de la presente escritura.
DECLARACIONES
I.- Declaran los FIDEICOMITENTES, bajo protesta de decir verdad:
a).- Que en virtud de las operaciones de factoraje financiero, arrendamiento financiero y fianzas que han contratado o contratarán con las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR, designadas en el presente fideicomiso, es su voluntad expresa, libre y espontánea, asumir solidariamente ante dichas fideicomisarias, la o las obligaciones de pago, de principal y accesorios, que deriven de los contratos de factoraje financiero, arrendamiento financiero y fianzas, que celebren, con las multicitadas fideicomisarias, hasta donde alcance el patrimonio que en el presente acto afecta en fideicomiso irrevocable.
II.- Declaran FACTORAJE [Factoring Party's Name / Nombre de Factoraje], ARRENDADORA [Leasing Party's Name / Nombre de Arrendadora] y AFIANZADORA [Financing Party's Name / Nombre de Afianzadora], por conducto de su representante legal [Legal Representative's Name / Nombre del Representante Legal] que a efecto de dar cumplimiento a las condiciones y términos del presente fideicomiso, comparecen a la firma de la presente escritura pública.
III.- Declara [Credit Institution's Name / Nombre de Institución de Crédito], bajo protesta de decir verdad, por conducto de su Delegado Fiduciario:
a. Que es una Institución de Crédito autorizada a realizar operaciones de fideicomiso en términos de Ley.
b. Que acredita la representación que ostenta con la escritura número [Document Number / Número de Escritura de Institución de Crédito] de fecha [Document's Date / Fecha de Escritura de Institución de Crédito] otorgada ante la fé del notario público número [Notary's Number / Número de Notario de Institución de Crédito].
Expuesto lo anterior, las partes acuerdan otorgar el siguiente capítulo de:
DEFINICIONES
Para efectos del presente fideicomiso, se entenderá por:
CREDITO O CREDITOS: Indistintamente las obligaciones de pago o adeudos; vigentes o vencidos, que a cargo de los fideicomitentes, existan, por la o las líneas de factoraje financiero, que contrate con [Factoring Party's Name / Nombre de Factoraje]; por el o los contratos de arrendamiento financiero que contrate con [Leasing Party's Name / Nombre del Arredamiento Financiero], Organización Auxiliar de Crédito, y la o las fianzas que a su solicitud expida [Financial Company / Nombre de la afianzadora], para garantizar obligaciones con terceros.
INMUEBLE O GARANTIA: El bien Inmueble materia del presente fideicomiso irrevocable de garantía cuya descripción a quedado transcrita en el antecedente primero de la presente escritura.
En base a las anteriores declaraciones las partes otorgan las siguientes:
CLAUSULAS
PRIMERA.- ELEMENTOS PERSONALES DEL FIDEICOMISO.- Son partes en el presente contrato:
FIDEICOMITENTES:
FIDUCIARIO:
FIDEICOMISARIO:
EN PRIMER LUGAR: [First Awarding Party's Name / Nombre del Primer Fideicomisario].
EN SEGUNDO LUGAR: [Second Awarding Party's Name / Nombre del Segundo Fideicomisario].
SEGUNDA.- OBJETO DEL FIDEICOMISO.- Es objeto del fideicomiso constituir un patrimonio afectando con carácter irrevocable el INMUEBLE para garantizar, hasta donde alcance el patrimonio fideicomitido:
1).- A la FIDEICOMISARIA EN PRIMER LUGAR, el pago de los CREDITOS que tienen o llegaren a tener LOS FIDEICOMITENTES, por la o las líneas de factoraje financiero que contrate con dicha fideicomisaria en primer lugar.
2).- A la FIDEICOMISARIA EN SEGUNDO LUGAR, el pago de los CREDITOS que existan en su favor y a cargo de LOS FIDEICOMITENTES, por las rentas derivadas de los contratos de arrendamiento financiero que contrate o llegue a contratar con dicha fideicomisaria en segundo lugar.
3).- A la FIDEICOMISARIA EN TERCER LUGAR, el pago de los CREDITOS que existan a cargo de LOS FIDEICOMITENTES, respecto de las fianzas que a su solicitud expida la fideicomisaria en tercer lugar, para garantizar obligaciones que tenga con terceros.
TERCERA.- CONSTITUCION DEL FIDEICOMISO.- Los fideicomitentes trasmiten "Pro Solvendo" en fideicomiso irrevocable de garantía el bien inmueble descrito en el apartado primero de antecedentes, cuya descripción se tienen por reproducida como si a la letra se insertase, sin reserva o limitación alguna y libre de todo gravamen para garantizar a las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR.
CUARTA.- PATRIMONIO DEL FIDEICOMISO.- El patrimonio del fideicomiso estará constituido con lo siguiente:
1.- Con la GARANTIA otorgada en el presente contrato.
2.- En su caso, con el producto de la ejecución de la GARANTIA.
3.- Las construcciones o mejoras permanentes que se realicen sobre la GARANTIA.
QUINTA.- FINES DEL FIDEICOMISO.- Son fines del presente fideicomiso:
1.- Que el fiduciario mantenga en fideicomiso la GARANTIA a fin de garantizar a las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR, las obligaciones de pago de capital, intereses, intereses moratorios, gastos de cobranza derivados del CREDITO, o de cualquier otro CREDITO que con posterioridad a la fecha de firma del presente fideicomiso se encuentre garantizado en términos de la cláusula segunda.
2.- Que el fiduciario otorgue a los fideicomitentes la posesión de la GARANTIA, para su administración, mantenimiento, realización de mejoras o construcciones que requiera la GARANTIA.
3.- Que el fiduciario a solicitud de cualquiera de las fideicomisarias, requiera los FIDEICOMITENTES mediante fedatario público el cumplimiento de las obligaciones de pago del CREDITO, otorgándole un plazo de cinco días hábiles bancarios para que le acredite el cumplimiento de dichas obligaciones de pago.
4.- Que el fiduciario, en el caso que los fideicomitentes no lo acrediten, en cumplimiento de las obligaciones de pago del CREDITO, ejecute la GARANTIA, aplicando el producto de la venta y hasta donde éste alcance a liquidar los CREDITOS que existan en favor de las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR.
5.- Que el fiduciario, realizado el pago de los CREDITOS, proceda a revertir el patrimonio del fideicomiso o el remanente de la ejecución de la GARANTIA, si lo hubiere, a los fideicomitentes.
SEXTA.- PROCEDIMIENTO DE EJECUCION.- El fideicomitente que a la letra dice:
"Art. 83.- A falta de procedimiento convenido en forma expresa por las partes en el acto constitutivo de los fideicomisos que tengan por objeto garantizar el cumplimiento de obligaciones, se aplicará el procedimiento de la Ley vigente, a petición del fiduciario".
Y con base en las diversas Ejecutorias dictadas por la Suprema Corte de Justicia de la Nación que han declarado constitucional el procedimiento de ejecución convencional pactado entre las partes interesadas, de la cual una de ellas se transcribe a continuación:
"Fideicomiso, Instituciones de Crédito Remate".
Dada la naturaleza legal del fideicomiso, no es exigible establecer para el caso de ejecución, la intervención de un Organo Jurisdiccional, si, como ya se dejó asentado al analizar la esencia jurídica, se tiene presente que en este negocio jurídico, se da una afectación patrimonial destinada a un fin, cuyo logro se confía a las gestiones de una institución fiduciaria, que en nuestra legislación, sólo puede ser una institución bancaria expresamente autorizada para ello, afectación que priva al fideicomitente de toda acción y de todo derecho de disposición de los bienes fideicomitidos, cuyo único titular es la fiduciaria para llevar a cabo el fiel cumplimiento del objeto lícito que se le encomendó. Tercera Sala Informe de 1978. Segunda Parte, Tesis 87, Página 57".
Y advertida de su alcance y consecuencias legales, los fideicomitentes instruyen al fiduciario, quien asume la obligación de hacer, para que en el supuesto de que deba ejecutar la GARANTIA por incumplimiento de cualquier obligación de pago del CREDITO, proceda en los siguientes términos:
1.- El fiduciario mandará practicar avalúo del bien inmueble a través del corredor público o institución de crédito autorizada, para determinar el precio que servirá de base en la venta de la GARANTIA, o en su caso, en la subasta de la misma.
El dictamen del valuador será definitivo.
2.- El fiduciario procederá a realizar la venta de la GARANTIA mediante corredor público o institución autorizada tomando como precio base de la venta el valor comercial consignado en el avalúo que mande practicar el fiduciario en los términos de los incisos anteriores.
El fiduciario tendrá facultad de realizar la venta del INMUEBLE, reduciendo hasta en 10% (DIEZ POR CIENTO) el precio base de dicha enajenación.
3.- Los fideicomitentes tendrán el derecho de proponer comprador de la GARANTIA, el cual podrá ser aceptado por el fiduciario, previa conformidad de las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR.
4.- Si la GARANTIA no se enajena en un término de 90 (noventa) días hábiles, el fiduciario procederá a subastarla conforme los términos siguientes:
5.- El fiduciario publicará un aviso en uno de los periódicos de mayor circulación de [Publishing City / Ciudad de Publicación], convocando postores y señalando las bases de la subasta. Para efectos de la subasta se tomará como precio base de la misma, el ochenta por ciento del valor del avalúo que se haya practicado conforme a lo establecido en los incisos anteriores.
6.- La venta se llevará a cabo en las oficinas del fiduciario, ante notario público, quien levantará el acta correspondiente a la subasta.
7.- Para que los licitadores tengan derecho a intervenir como postores en la subasta, deberán depositar en efectivo al fiduciario, cuando menos dos días hábiles bancarios antes de la fecha señalada para el remate, el 10% (DIEZ POR CIENTO) del valor fijado en la convocatoria para garantizar la seriedad de su postura en la subasta, aplicado como gastos de subasta lo que resulte mayor de aplicar el 1% (UNO POR CIENTO) sobre el depósito realizado en los términos consignados anteriormente ó la cantidad de [Assigned Quantity / Cantidad Asignada].
Los fideicomitentes, podrá ser postor sin necesidad de hacer el depósito respectivo.
8.- El día de la venta, a la hora señalada, el representante de el fiduciario pasará lista a las personas que se encuentren presentes como postores, admitiendo únicamente a los que hubieren hecho el depósito, y el fiduciario dará a conocer la mejor postura y guardará cinco minutos para que en caso de no ser mejorada, se enajene el bien inmueble que se subasta al mejor postor.
9.- Si la postura fuera mejorada, se hará saber el ofrecimiento de los demás postores y en caso de haber una mejor oferta se dejarán transcurrir cinco minutos, pasados los cuales si no hubiere sido mejorada ésta postura, se enajenará el bien inmueble al postor que haya ofrecido para su compra la suma más alta.
10.- En caso de que no se presentarán postores con motivo de la convocatoria, se irá haciendo reducción del valor del bien inmueble en una proporción del 10% (diez por ciento) sobre la base inicial de la subasta, en cada ocasión y en forma sucesiva, convocándose postores a nueva subasta mediante el procedimiento antes indicado.
11.- Si la enajenación del INMUEBLE, vía subasta, no se logra dentro de las tres primeras convocatorias, el INMUEBLE podrá ser adjudicado a la persona que designe la fideicomisaria en segundo lugar, extinguiéndose los CREDITOS que existan a cargo de LOS FIDEICOMITENTES, hasta por el monto que ampare dicha adjudicación.
Para tal efecto, se tomará como valor de adjudicación, el precio base de la última convocatoria a subasta realizada, y sobre la cual haya solicitado la fideicomisaria en segundo lugar, la adjudicación del INMUEBLE.
12.- LAS FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR deberán entregar al fiduciario la cantidad de dinero que éste le solicite, para sufragar los gastos que se originen con motivo de la ejecución de la GARANTIA, en cuyo caso, dichos gastos le serán reembolsados con cargo al producto de la venta del bien fideicomitido que resulte de la ejecución del presente contrato de fideicomiso.
13.- El fiduciario sin necesidad de resolución judicial, aplicará el producto de la venta del bien fideicomitido que resulte de la ejecución del presente fideicomiso en la siguiente forma:
1.- Al pago del impuesto, gastos y honorarios que se hayan causado con motivo de la ejecución de la GARANTIA.
2.- Se reembolsará al fiduciario los gastos que se hayan erogado con motivo del fideicomiso, así como el importe de los honorarios que hubiere pendientes en su favor.
3.- Al pago del principal y accesorios del CREDITO, hasta donde alcance el producto de la ejecución de la GARANTIA en favor de las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR.
4.- De existir un remanente, quedará a disposición de los fideicomitentes.
SEPTIMA.- SUSPENSION DEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCION.
El procedimiento de ejecución de la GARANTIA, sólo podrá suspenderse si existe previo acuerdo entre los fideicomitentes y las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR, y siempre y cuando dichos fideicomitentes, en su caso, realicen las indemnizaciones que correspondan por daños y perjuicios, y liquide los honorarios del fiduciario pactados por ejecución de la GARANTIA, aunque esta ejecución no llegue a realizarse por suspensión del procedimiento en los términos establecidos anteriormente.
OCTAVA.- DESIGNACION DE DEPOSITARIOS.
El fiduciario designa depositario de la GARANTIA materia del presente fideicomiso a los fideicomitentes, quien acepta el cargo conferido con todas las obligaciones y derechos en términos de Ley, inclusive la responsabilidad penal.
NOVENA.- SANEAMIENTO PARA EL CASO DE EVICCION.
Los fideicomitentes se obligan a responder al saneamiento para el caso de evicción en los términos de Ley, respecto del inmueble objeto del fideicomiso, responsabilidad que asume ante el propio fiduciario facultándolo para obligarla en dichos términos ante la persona ante quien transmita la propiedad de éste bien, en caso de ser necesaria la ejecución de la GARANTIA.
DECIMA.- MODIFICACIONES AL CONTRATO DE FIDEICOMISO.
Este fideicomiso sólo podrá modificarse o ampliarse en sus fines, por acuerdo expreso entre los fideicomitentes, las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR y el fiduciario, cumpliendo las formalidades marcadas por la legislación vigente.
DECIMA PRIMERA.- DEFENSA DEL BIEN OBJETO DEL FIDEICOMISO.
El fiduciario no será responsable de hechos, actos u omisiones de las partes o de terceros que impidan o dificulten el cumplimiento de los fines de éste fideicomiso.
Si el fiduciario no contare con la información señalada y actualizada, en forma semestral por lo menos, procederá a realizar la actualización de honorarios tomando como base del cálculo el valor del patrimonio fideicomitido.
3.- Por firmas de contratos, convenios o escrituras diferentes a la presente, se cobrará la cantidad de MONEDA NACIONAL), en cada ocasión.
4.- En caso de mora el dos por ciento mensual sobre saldos insolutos.
5.- Los honorarios aquí estipulados podrán actualizarse cada año conforme a las variaciones del mercado fiduciario.
6.- Todas las cantidades señaladas en los incisos de la presente cláusula causarán el impuesto al valor agregado, el cual será cubierto por los FIDEICOMITENTES.
7.- Por ejecución de la GARANTIA el [Guaranty's Percentage / Porcentage de Garantía] POR CIENTO) sobre el valor del inmueble que conforma dicha GARANTIA.
DECIMA SEGUNDA.- HONORARIOS DEL FIDUCIARIO.
Los honorarios que percibirá el fiduciario la cantidad de [Payment Amount / Cantidad de Honorarios].
2.- Por administración anual sobre el valor del patrimonio fideicomitido pagadero en anualidades anticipadas, calculado sobre los CREDITOS que con el presente fideicomiso se encuentren garantizados estableciéndose como cuota mínima anual la cantidad de [Minimum Quota Amount / Cantidad Mínima de Cuota].
Para tal efecto, los fideicomitentes o las fideicomisarias en primero, segundo y tercer lugar se obligan a informar al fiduciario que líneas de factoraje financiero, arrendamiento financiero o fianzas conforman los CREDITOS.
3).- El fiduciario señala como domicilio el inmueble .
4).- Cualquier cambio de domicilios deberá ser notificado fehacientemente entre las partes que celebran el presente fideicomiso, para que surta todos sus efectos legales.
DECIMA TERCERA.- DOMICILIO DE LAS PARTES.- Las partes señalan como domicilios los siguientes:
1).-Los Fideicomitentes señalan como domicilio el inmueble en [Receiving Party's Address / Domicilio de los fideicomitentes].
2).- Las fideicomisarias en primero, segundo y tercer lugar, señalan como domicilio el inmueble ubicado en [Awarding Party's Address / Domicilio de las fideicomisarias].
El fiduciario no tiene obligación de defender el patrimonio fideicomitido estando obligado solamente a otorgar poder para pleitos y cobranzas y actos de administración, limitando su ejercicio al presente contrato, a la persona o personas que para tal efecto le indiquen por escrito los fideicomitentes y las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR mancomunadamente.
El fiduciario, en todos los casos no será responsable de la actuación de los apoderados, ni tampoco estará obligado a cubrir los honorarios profesionales o gastos derivados de su actuación, los cuales serán liquidados directamente por el fideicomitente.
Cuando el fiduciario reciba alguna notificación judicial o reclamación respecto al patrimonio del presente fideicomiso, lo notificará de inmediato a los fideicomitentes y a las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR, con lo que cesará cualquier responsabilidad del fiduciario.
DECIMA CUARTA.- DURACION DEL FIDEICOMISO:
El presente fideicomiso tendrá la duración necesaria para el cumplimiento de sus fines, pudiendo extinguirse por cualquiera de las causas previstas en la Ley vigente.
DECIMA QUINTA.- COMPETENCIA JURISDICCIONAL.
Para la interpretación, cumplimiento y ejecución del fideicomiso las partes se someten a la jurisdicción competencial de los tribunales de [Jurisdiction City / Ciudad de Jurisdicción], renunciando expresamente a la que pueda corresponderles en razón de su domicilio, o de cualquier otra circunstancia, presente o futura.
PERSONALIDAD
(Transcripción de la documentación que faculta a los apoderados o representantes a comparecer)