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CONTRATO DE OBRA A PRECIO ALZADO
CONTRATO DE OBRA A PRECIO ALZADO - COST PLUS WORK AGREEMENT
CONTRATO DE FIDEICOMISO IRREVOCABLE DE GARANTIA PARA DISPOSICIONES FUTURAS DE CANTIDADES DE DINERO (APERTURA DE LINEA DE CREDITO)
EL CONTRATO DE FIDEICOMISO IRREVOCABLE DE GARANTIA que celebran por una parte [Receiving Party's Name / Nombre del Fideicomitante] a quienes en lo sucesivo se les denominar� LOS FIDEICOMITENTES; por otra parte [First Awarding Party's Name / Nombre de la Primera Fideicomisaria] en lo sucesivo "LA FIDEICOMISARIA EN PRIMER LUGAR"; [Second Awarding Party's Name / Nombre de la Segunda Fideicomisaria] en lo sucesivo "LA FIDEICOMISARIA EN SEGUNDO LUGAR", [Third Awarding Party's / Nombre de la Tercera Fideicomisaria], en lo sucesivo "LA FIDEICOMISARIA EN TERCER LUGAR", estas tres �ltimas representadas por [Awarding Party's Representative / Representante de Fideicomisarias] y por �ltima parte [Bank's Name / Nombre de Instituci�n de Banca] Instituci�n de Banca M�ltiple, Grupo financiero, representado por su Apoderado Especial [Bank's Representative / Representante de Instituci�n de Banca], la que se le denominar� "LA FIDUCIARIA", de acuerdo con las DECLARACIONES y CLAUSULAS que a continuaci�n se relacionan:
ANTECEDENTES
I.- DEL INMUEBLE.
Inmueble ubicado en [Property Location / Ubicaci�n del Inmueble] lo cual acreditan con el primer testimonio de la escritura p�blica n�mero [Document Number / N�mero de la Escritura] otorgada ante la f� del se�or licenciado [Notary's Name / Nombre del notario] Notario P�blico n�mero [Notary's Number / N�mero del Notario] de la ciudad de [Notary's City / Ciudad del Notario], el cual se encuentra debidamente inscrito en el Registro P�blico de la propiedad de la ciudad de [Property's City / Ciudad del Inmueble] que cuenta con las siguientes superficie, medidas y colindancias:
superficie: [Property Surface / Superficie del Inmueble]
medidas y colindancias:
al norte: [Adjacent Building and Measurement to the North / Colindancia y Medida al Norte]
al sur: [Adjacent Building and Measurement to the South / Colindancia y Medida al Sur]
al este: [Adjacent Building and Measurement to the East / Colindancia y Medida al Este]
al oeste: [Adjacent Building and Measurement to the West / Colindancia y Medida al Oeste]
II.- DEL AVALUO
Con fecha [Date of Estimate / Fecha del Aval�o] pr�ctico el aval�o del inmueble descrito en el antecedente inmediato anterior habi�ndole asignado un valor comercial de [Commercial Value / Valor Comercial].
Dicho documento se agrega al ap�ndice de esta escritura.
III.- GRAVAMENES.
Los FIDEICOMITENTES manifiestan de manera expresa y bajo protesta de decir verdad que el inmueble que se describe en la declaraci�n primera que antecede esta libre de todo gravamen y limitaciones de dominio como lo acredita con el certificado de grav�menes correspondiente, mismo que se agrega al ap�ndice de la presente escritura.
DECLARACIONES
I.- Declaran los FIDEICOMITENTES, bajo protesta de decir verdad:
a).- Que en virtud de las operaciones de factoraje financiero, arrendamiento financiero y fianzas que han contratado o contratar�n con las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR, designadas en el presente fideicomiso, es su voluntad expresa, libre y espont�nea, asumir solidariamente ante dichas fideicomisarias, la o las obligaciones de pago, de principal y accesorios, que deriven de los contratos de factoraje financiero, arrendamiento financiero y fianzas, que celebren, con las multicitadas fideicomisarias, hasta donde alcance el patrimonio que en el presente acto afecta en fideicomiso irrevocable.
II.- Declaran FACTORAJE [Factoring Party's Name / Nombre de Factoraje], ARRENDADORA [Leasing Party's Name / Nombre de Arrendadora] y AFIANZADORA [Financing Party's Name / Nombre de Afianzadora], por conducto de su representante legal [Legal Representative's Name / Nombre del Representante Legal] que a efecto de dar cumplimiento a las condiciones y t�rminos del presente fideicomiso, comparecen a la firma de la presente escritura p�blica.
III.- Declara [Credit Institution's Name / Nombre de Instituci�n de Cr�dito], bajo protesta de decir verdad, por conducto de su Delegado Fiduciario:
a. Que es una Instituci�n de Cr�dito autorizada a realizar operaciones de fideicomiso en t�rminos de Ley.
b. Que acredita la representaci�n que ostenta con la escritura n�mero [Document Number / N�mero de Escritura de Instituci�n de Cr�dito] de fecha [Document's Date / Fecha de Escritura de Instituci�n de Cr�dito] otorgada ante la f� del notario p�blico n�mero [Notary's Number / N�mero de Notario de Instituci�n de Cr�dito].
Expuesto lo anterior, las partes acuerdan otorgar el siguiente cap�tulo de:
DEFINICIONES
Para efectos del presente fideicomiso, se entender� por:
CREDITO O CREDITOS: Indistintamente las obligaciones de pago o adeudos; vigentes o vencidos, que a cargo de los fideicomitentes, existan, por la o las l�neas de factoraje financiero, que contrate con [Factoring Party's Name / Nombre de Factoraje]; por el o los contratos de arrendamiento financiero que contrate con [Leasing Party's Name / Nombre del Arredamiento Financiero], Organizaci�n Auxiliar de Cr�dito, y la o las fianzas que a su solicitud expida [Financial Company / Nombre de la afianzadora], para garantizar obligaciones con terceros.
INMUEBLE O GARANTIA: El bien Inmueble materia del presente fideicomiso irrevocable de garant�a cuya descripci�n a quedado transcrita en el antecedente primero de la presente escritura.
En base a las anteriores declaraciones las partes otorgan las siguientes:
CLAUSULAS
PRIMERA.- ELEMENTOS PERSONALES DEL FIDEICOMISO.- Son partes en el presente contrato:
FIDEICOMITENTES:
FIDUCIARIO:
FIDEICOMISARIO:
EN PRIMER LUGAR: [First Awarding Party's Name / Nombre del Primer Fideicomisario].
EN SEGUNDO LUGAR: [Second Awarding Party's Name / Nombre del Segundo Fideicomisario].
SEGUNDA.- OBJETO DEL FIDEICOMISO.- Es objeto del fideicomiso constituir un patrimonio afectando con car�cter irrevocable el INMUEBLE para garantizar, hasta donde alcance el patrimonio fideicomitido:
1).- A la FIDEICOMISARIA EN PRIMER LUGAR, el pago de los CREDITOS que tienen o llegaren a tener LOS FIDEICOMITENTES, por la o las l�neas de factoraje financiero que contrate con dicha fideicomisaria en primer lugar.
2).- A la FIDEICOMISARIA EN SEGUNDO LUGAR, el pago de los CREDITOS que existan en su favor y a cargo de LOS FIDEICOMITENTES, por las rentas derivadas de los contratos de arrendamiento financiero que contrate o llegue a contratar con dicha fideicomisaria en segundo lugar.
3).- A la FIDEICOMISARIA EN TERCER LUGAR, el pago de los CREDITOS que existan a cargo de LOS FIDEICOMITENTES, respecto de las fianzas que a su solicitud expida la fideicomisaria en tercer lugar, para garantizar obligaciones que tenga con terceros.
TERCERA.- CONSTITUCION DEL FIDEICOMISO.- Los fideicomitentes trasmiten "Pro Solvendo" en fideicomiso irrevocable de garant�a el bien inmueble descrito en el apartado primero de antecedentes, cuya descripci�n se tienen por reproducida como si a la letra se insertase, sin reserva o limitaci�n alguna y libre de todo gravamen para garantizar a las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR.
CUARTA.- PATRIMONIO DEL FIDEICOMISO.- El patrimonio del fideicomiso estar� constituido con lo siguiente:
1.- Con la GARANTIA otorgada en el presente contrato.
2.- En su caso, con el producto de la ejecuci�n de la GARANTIA.
3.- Las construcciones o mejoras permanentes que se realicen sobre la GARANTIA.
QUINTA.- FINES DEL FIDEICOMISO.- Son fines del presente fideicomiso:
1.- Que el fiduciario mantenga en fideicomiso la GARANTIA a fin de garantizar a las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR, las obligaciones de pago de capital, intereses, intereses moratorios, gastos de cobranza derivados del CREDITO, o de cualquier otro CREDITO que con posterioridad a la fecha de firma del presente fideicomiso se encuentre garantizado en t�rminos de la cl�usula segunda.
2.- Que el fiduciario otorgue a los fideicomitentes la posesi�n de la GARANTIA, para su administraci�n, mantenimiento, realizaci�n de mejoras o construcciones que requiera la GARANTIA.
3.- Que el fiduciario a solicitud de cualquiera de las fideicomisarias, requiera los FIDEICOMITENTES mediante fedatario p�blico el cumplimiento de las obligaciones de pago del CREDITO, otorg�ndole un plazo de cinco d�as h�biles bancarios para que le acredite el cumplimiento de dichas obligaciones de pago.
4.- Que el fiduciario, en el caso que los fideicomitentes no lo acrediten, en cumplimiento de las obligaciones de pago del CREDITO, ejecute la GARANTIA, aplicando el producto de la venta y hasta donde �ste alcance a liquidar los CREDITOS que existan en favor de las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR.
5.- Que el fiduciario, realizado el pago de los CREDITOS, proceda a revertir el patrimonio del fideicomiso o el remanente de la ejecuci�n de la GARANTIA, si lo hubiere, a los fideicomitentes.
SEXTA.- PROCEDIMIENTO DE EJECUCION.- El fideicomitente que a la letra dice:
"Art. 83.- A falta de procedimiento convenido en forma expresa por las partes en el acto constitutivo de los fideicomisos que tengan por objeto garantizar el cumplimiento de obligaciones, se aplicar� el procedimiento de la Ley vigente, a petici�n del fiduciario".
Y con base en las diversas Ejecutorias dictadas por la Suprema Corte de Justicia de la Naci�n que han declarado constitucional el procedimiento de ejecuci�n convencional pactado entre las partes interesadas, de la cual una de ellas se transcribe a continuaci�n:
"Fideicomiso, Instituciones de Cr�dito Remate".
Dada la naturaleza legal del fideicomiso, no es exigible establecer para el caso de ejecuci�n, la intervenci�n de un Organo Jurisdiccional, si, como ya se dej� asentado al analizar la esencia jur�dica, se tiene presente que en este negocio jur�dico, se da una afectaci�n patrimonial destinada a un fin, cuyo logro se conf�a a las gestiones de una instituci�n fiduciaria, que en nuestra legislaci�n, s�lo puede ser una instituci�n bancaria expresamente autorizada para ello, afectaci�n que priva al fideicomitente de toda acci�n y de todo derecho de disposici�n de los bienes fideicomitidos, cuyo �nico titular es la fiduciaria para llevar a cabo el fiel cumplimiento del objeto l�cito que se le encomend�. Tercera Sala Informe de 1978. Segunda Parte, Tesis 87, P�gina 57".
Y advertida de su alcance y consecuencias legales, los fideicomitentes instruyen al fiduciario, quien asume la obligaci�n de hacer, para que en el supuesto de que deba ejecutar la GARANTIA por incumplimiento de cualquier obligaci�n de pago del CREDITO, proceda en los siguientes t�rminos:
1.- El fiduciario mandar� practicar aval�o del bien inmueble a trav�s del corredor p�blico o instituci�n de cr�dito autorizada, para determinar el precio que servir� de base en la venta de la GARANTIA, o en su caso, en la subasta de la misma.
El dictamen del valuador ser� definitivo.
2.- El fiduciario proceder� a realizar la venta de la GARANTIA mediante corredor p�blico o instituci�n autorizada tomando como precio base de la venta el valor comercial consignado en el aval�o que mande practicar el fiduciario en los t�rminos de los incisos anteriores.
El fiduciario tendr� facultad de realizar la venta del INMUEBLE, reduciendo hasta en 10% (DIEZ POR CIENTO) el precio base de dicha enajenaci�n.
3.- Los fideicomitentes tendr�n el derecho de proponer comprador de la GARANTIA, el cual podr� ser aceptado por el fiduciario, previa conformidad de las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR.
4.- Si la GARANTIA no se enajena en un t�rmino de 90 (noventa) d�as h�biles, el fiduciario proceder� a subastarla conforme los t�rminos siguientes:
5.- El fiduciario publicar� un aviso en uno de los peri�dicos de mayor circulaci�n de [Publishing City / Ciudad de Publicaci�n], convocando postores y se�alando las bases de la subasta. Para efectos de la subasta se tomar� como precio base de la misma, el ochenta por ciento del valor del aval�o que se haya practicado conforme a lo establecido en los incisos anteriores.
6.- La venta se llevar� a cabo en las oficinas del fiduciario, ante notario p�blico, quien levantar� el acta correspondiente a la subasta.
7.- Para que los licitadores tengan derecho a intervenir como postores en la subasta, deber�n depositar en efectivo al fiduciario, cuando menos dos d�as h�biles bancarios antes de la fecha se�alada para el remate, el 10% (DIEZ POR CIENTO) del valor fijado en la convocatoria para garantizar la seriedad de su postura en la subasta, aplicado como gastos de subasta lo que resulte mayor de aplicar el 1% (UNO POR CIENTO) sobre el dep�sito realizado en los t�rminos consignados anteriormente � la cantidad de [Assigned Quantity / Cantidad Asignada].
Los fideicomitentes, podr� ser postor sin necesidad de hacer el dep�sito respectivo.
8.- El d�a de la venta, a la hora se�alada, el representante de el fiduciario pasar� lista a las personas que se encuentren presentes como postores, admitiendo �nicamente a los que hubieren hecho el dep�sito, y el fiduciario dar� a conocer la mejor postura y guardar� cinco minutos para que en caso de no ser mejorada, se enajene el bien inmueble que se subasta al mejor postor.
9.- Si la postura fuera mejorada, se har� saber el ofrecimiento de los dem�s postores y en caso de haber una mejor oferta se dejar�n transcurrir cinco minutos, pasados los cuales si no hubiere sido mejorada �sta postura, se enajenar� el bien inmueble al postor que haya ofrecido para su compra la suma m�s alta.
10.- En caso de que no se presentar�n postores con motivo de la convocatoria, se ir� haciendo reducci�n del valor del bien inmueble en una proporci�n del 10% (diez por ciento) sobre la base inicial de la subasta, en cada ocasi�n y en forma sucesiva, convoc�ndose postores a nueva subasta mediante el procedimiento antes indicado.
11.- Si la enajenaci�n del INMUEBLE, v�a subasta, no se logra dentro de las tres primeras convocatorias, el INMUEBLE podr� ser adjudicado a la persona que designe la fideicomisaria en segundo lugar, extingui�ndose los CREDITOS que existan a cargo de LOS FIDEICOMITENTES, hasta por el monto que ampare dicha adjudicaci�n.
Para tal efecto, se tomar� como valor de adjudicaci�n, el precio base de la �ltima convocatoria a subasta realizada, y sobre la cual haya solicitado la fideicomisaria en segundo lugar, la adjudicaci�n del INMUEBLE.
12.- LAS FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR deber�n entregar al fiduciario la cantidad de dinero que �ste le solicite, para sufragar los gastos que se originen con motivo de la ejecuci�n de la GARANTIA, en cuyo caso, dichos gastos le ser�n reembolsados con cargo al producto de la venta del bien fideicomitido que resulte de la ejecuci�n del presente contrato de fideicomiso.
13.- El fiduciario sin necesidad de resoluci�n judicial, aplicar� el producto de la venta del bien fideicomitido que resulte de la ejecuci�n del presente fideicomiso en la siguiente forma:
1.- Al pago del impuesto, gastos y honorarios que se hayan causado con motivo de la ejecuci�n de la GARANTIA.
2.- Se reembolsar� al fiduciario los gastos que se hayan erogado con motivo del fideicomiso, as� como el importe de los honorarios que hubiere pendientes en su favor.
3.- Al pago del principal y accesorios del CREDITO, hasta donde alcance el producto de la ejecuci�n de la GARANTIA en favor de las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR.
4.- De existir un remanente, quedar� a disposici�n de los fideicomitentes.
SEPTIMA.- SUSPENSION DEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCION.
El procedimiento de ejecuci�n de la GARANTIA, s�lo podr� suspenderse si existe previo acuerdo entre los fideicomitentes y las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR, y siempre y cuando dichos fideicomitentes, en su caso, realicen las indemnizaciones que correspondan por da�os y perjuicios, y liquide los honorarios del fiduciario pactados por ejecuci�n de la GARANTIA, aunque esta ejecuci�n no llegue a realizarse por suspensi�n del procedimiento en los t�rminos establecidos anteriormente.
OCTAVA.- DESIGNACION DE DEPOSITARIOS.
El fiduciario designa depositario de la GARANTIA materia del presente fideicomiso a los fideicomitentes, quien acepta el cargo conferido con todas las obligaciones y derechos en t�rminos de Ley, inclusive la responsabilidad penal.
NOVENA.- SANEAMIENTO PARA EL CASO DE EVICCION.
Los fideicomitentes se obligan a responder al saneamiento para el caso de evicci�n en los t�rminos de Ley, respecto del inmueble objeto del fideicomiso, responsabilidad que asume ante el propio fiduciario facult�ndolo para obligarla en dichos t�rminos ante la persona ante quien transmita la propiedad de �ste bien, en caso de ser necesaria la ejecuci�n de la GARANTIA.
DECIMA.- MODIFICACIONES AL CONTRATO DE FIDEICOMISO.
Este fideicomiso s�lo podr� modificarse o ampliarse en sus fines, por acuerdo expreso entre los fideicomitentes, las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR y el fiduciario, cumpliendo las formalidades marcadas por la legislaci�n vigente.
DECIMA PRIMERA.- DEFENSA DEL BIEN OBJETO DEL FIDEICOMISO.
El fiduciario no ser� responsable de hechos, actos u omisiones de las partes o de terceros que impidan o dificulten el cumplimiento de los fines de �ste fideicomiso.
Si el fiduciario no contare con la informaci�n se�alada y actualizada, en forma semestral por lo menos, proceder� a realizar la actualizaci�n de honorarios tomando como base del c�lculo el valor del patrimonio fideicomitido.
3.- Por firmas de contratos, convenios o escrituras diferentes a la presente, se cobrar� la cantidad de MONEDA NACIONAL), en cada ocasi�n.
4.- En caso de mora el dos por ciento mensual sobre saldos insolutos.
5.- Los honorarios aqu� estipulados podr�n actualizarse cada a�o conforme a las variaciones del mercado fiduciario.
6.- Todas las cantidades se�aladas en los incisos de la presente cl�usula causar�n el impuesto al valor agregado, el cual ser� cubierto por los FIDEICOMITENTES.
7.- Por ejecuci�n de la GARANTIA el [Guaranty's Percentage / Porcentage de Garant�a] POR CIENTO) sobre el valor del inmueble que conforma dicha GARANTIA.
DECIMA SEGUNDA.- HONORARIOS DEL FIDUCIARIO.
Los honorarios que percibir� el fiduciario la cantidad de [Payment Amount / Cantidad de Honorarios].
2.- Por administraci�n anual sobre el valor del patrimonio fideicomitido pagadero en anualidades anticipadas, calculado sobre los CREDITOS que con el presente fideicomiso se encuentren garantizados estableci�ndose como cuota m�nima anual la cantidad de [Minimum Quota Amount / Cantidad M�nima de Cuota].
Para tal efecto, los fideicomitentes o las fideicomisarias en primero, segundo y tercer lugar se obligan a informar al fiduciario que l�neas de factoraje financiero, arrendamiento financiero o fianzas conforman los CREDITOS.
3).- El fiduciario se�ala como domicilio el inmueble .
4).- Cualquier cambio de domicilios deber� ser notificado fehacientemente entre las partes que celebran el presente fideicomiso, para que surta todos sus efectos legales.
DECIMA TERCERA.- DOMICILIO DE LAS PARTES.- Las partes se�alan como domicilios los siguientes:
1).-Los Fideicomitentes se�alan como domicilio el inmueble en [Receiving Party's Address / Domicilio de los fideicomitentes].
2).- Las fideicomisarias en primero, segundo y tercer lugar, se�alan como domicilio el inmueble ubicado en [Awarding Party's Address / Domicilio de las fideicomisarias].
El fiduciario no tiene obligaci�n de defender el patrimonio fideicomitido estando obligado solamente a otorgar poder para pleitos y cobranzas y actos de administraci�n, limitando su ejercicio al presente contrato, a la persona o personas que para tal efecto le indiquen por escrito los fideicomitentes y las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR mancomunadamente.
El fiduciario, en todos los casos no ser� responsable de la actuaci�n de los apoderados, ni tampoco estar� obligado a cubrir los honorarios profesionales o gastos derivados de su actuaci�n, los cuales ser�n liquidados directamente por el fideicomitente.
Cuando el fiduciario reciba alguna notificaci�n judicial o reclamaci�n respecto al patrimonio del presente fideicomiso, lo notificar� de inmediato a los fideicomitentes y a las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR, con lo que cesar� cualquier responsabilidad del fiduciario.
DECIMA CUARTA.- DURACION DEL FIDEICOMISO:
El presente fideicomiso tendr� la duraci�n necesaria para el cumplimiento de sus fines, pudiendo extinguirse por cualquiera de las causas previstas en la Ley vigente.
DECIMA QUINTA.- COMPETENCIA JURISDICCIONAL.
Para la interpretaci�n, cumplimiento y ejecuci�n del fideicomiso las partes se someten a la jurisdicci�n competencial de los tribunales de [Jurisdiction City / Ciudad de Jurisdicci�n], renunciando expresamente a la que pueda corresponderles en raz�n de su domicilio, o de cualquier otra circunstancia, presente o futura.
PERSONALIDAD
(Transcripci�n de la documentaci�n que faculta a los apoderados o representantes a comparecer)